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前回は、賃貸経営を行う上で判断材料とする収益性の指標のひとつ表面利回りについてご説明しました。今回は、より現実的な数値を表す実質利回りに触れていきたいと思います。
売買物件や建築予定の物件プランが、検討に値するか否かを表面利回りの計算によってざっとふるいにかけ、条件がクリアできた物件を実質利回りの計算へと進めます。
では、具体的な計算方法を見ていきましょう。

前回の記事「賃貸経営コラム　第一回 表面利回り」

収益性の指標②実質利回り

実質利回りの計算方法は以下の通りです。実質利回りでは、購入時の諸費用や年間の諸経費を計算式に加えます。

算出方法

計算時の注意点

計算の際の注意点ですが、年間の家賃から差し引く年間諸費用にあたる部分については、法律や業界ルールではっきり定義されていない点です。そのため、何を含めるかによって結果が異なってきます。より細かく、かかるコストを計算へ参入すると結果の利回りは低くなり、コストを大まかにみるとその逆となります。
また、年間の諸費用は実際に運営が開始されてからでないとわからない予測の値を含んでいます。
不動産会社から実質利回りの計算結果が提示された場合は、具体的にどのような費用を計算へ含めているかをしっかり確認するようにしましょう。ご自身で計算する場合には、どのような経費を加味したいかで結果が変わります。

購入時諸費用とは

物件購入価格に加算させる購入時の諸費用は以下の通りです。

• 仲介手数料
  不動産を仲介業者を通じて購入する場合に支払う手数料です。手数料には、物件価格ごとに上限が定められています。
  
• 印紙税
  不動産の売買契約書の作成・締結にあたり、印紙の貼付が必要となります。契約金額ごとに税額が定められています。
  
• 登録諸費用
  所有権や抵当権を設定するときに支払う｢登録免許税｣と、司法書士に支払う｢司法書士手数料(報酬)｣からなります。
  
• 融資諸費用
  自己資金だけでなく、金融機関からの融資を利用して購入する場合にかかります。
  抵当権の設定のためかかる登記諸費用、金融機関の報酬となるローン事務手数料、金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代、保証会社加入が必要な場合にかかるローン保証料などがあります。
  
• 不動産取得税
  土地や建物を取得したときにかかる税金です。地方税で、納税先は都道府県で、取得から半年～経過したころに請求書が届きます。

諸費用の目安は、不動産購入価格の「7％～10％」程度になります。

不動産特有の費用の名前が連なり、売買取引に慣れた方でないと理解しずらい部分がありますよね。購入時の諸費用は、売買取引の場合は固定でかかるもののため、こうゆうものだと割り切って覚えてしまいましょう。

次回は、年間家賃から差し引く年間諸経費について説明いたします。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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